„Ich bräuchte das Geld, aber weggehen will ich nicht.“ Diesen Satz höre ich öfter, als man denkt. Die Rente reicht nicht für alles, das Haus ist abbezahlt, aber das Vermögen steckt in den Wänden. Und umziehen? Kommt nicht infrage.
In der Integrierten Gerontologie war das ein zentrales Thema: die Bindung ans eigene Zuhause als einer der stärksten Faktoren für Lebenßufriedenheit. Wohnen ist nie nur eine Adresse – es ist Identität, Sicherheit, soziales Netz. Wegziehen ist keine Kleinigkeit. Muss es aber auch gar nicht sein.
Es gibt vier Modelle, die genau dieses Problem lösen: Geld aus der Immobilie ziehen, ohne außiehen zu müssen. Aber sie unterscheiden sich erheblich – manche sind fair, manche klingen besser als sie sind. In diesem Beitrag vergleiche ich:
– Was ein Wohnrecht auf Lebenßeit bedeutet und wo die Grenzen liegen
– Warum der Nießbrauch die stärkere Lösung ist
– Was eine Leibrente bringt und wann sie sich rechnet
– Warum Verbraucherschützer beim Teilverkauf zur Vorsicht raten
Was ist ein Wohnrecht auf Lebenßeit – und was darf ich damit?
Das Wohnrecht nach Paragraph 1093 BGB ist die einfachste Variante. Du überträgst dein Haus – zum Beispiel an deine Kinder – und behältst das Recht, darin zu wohnen. Lebenslang. Das wird im Grundbuch eingetragen und ist damit rechtlich gesichert.
Klingt erstmal gut. Hat aber klare Grenzen.
Mit einem Wohnrecht darfst du die Räume nutzen, die im Vertrag festgelegt sind. Meistens das gesamte Haus, manchmal nur eine Etage. Du darfst dort leben, Besuch empfangen und deinen Alltag gestalten wie bisher.
Was du nicht darfst: das Haus vermieten. Wenn du irgendwann ins Pflegeheim ziehen musst oder zu deiner Tochter nach Hamburg – dann steht das Haus leer. Und du bekommst keine Mieteinnahmen daraus. Das Wohnrecht ist eben ein Recht zu wohnen, nicht ein Recht auf Ertrag.
In meinem Gerontologie-Studium war genau dieser Fall ein großes Thema: Menschen, die mit 75 ihr Wohnrecht nicht mehr nutzen können, weil sie Pflege brauchen. Und dann? Dann hat das Haus zwar einen neuen Eigentümer, aber niemand profitiert von der Immobilie. Das Sozialamt kann bei einem reinen Wohnrecht übrigens nicht zugreifen – aber es nützt dir eben auch nichts, wenn du Pflegekosten decken musst.
Für wen passt das? Wenn du das Haus an die Kinder übertragen willst, sicher dort wohnen bleiben möchtest und keine Mieteinnahmen brauchst. Also typischerweise: Familie, Vertrauen, klare Verhältnisse.
Warum ist Nießbrauch die stärkere Lösung?
Der Nießbrauch geht einen großen Schritt weiter. Du darfst nicht nur wohnen – du darfst das Haus auch vermieten und die Einnahmen behalten. Das ist der entscheidende Unterschied.
Paragraph 1030 BGB regelt das. Der Nießbrauch wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, idealerweise erstrangig. Und genau da wird es wichtig: erstrangig heißt, dein Nießbrauch steht VOR allen anderen Belastungen. Kein Gläubiger des neuen Eigentümers kann daran vorbei. Bitte achte darauf – zweitrangig kann böse enden.
Was der Nießbrauch konkret bedeutet: Du lebst im Haus wie bisher. Wenn du irgendwann nicht mehr dort leben kannst oder willst, darfst du vermieten. Die Mieteinnahmen gehören dir. Und das Sozialamt kann den Nießbrauch nicht einfach verwerten, wenn du Sozialhilfe brauchst – solange er erstrangig eingetragen ist.
Allerdings: Die laufenden Kosten bleiben bei dir. Grundsteuer, Versicherung, kleinere Reparaturen – das ist Teil des Deals. Nur grössere Sanierungen (neues Dach, Heizungsanlage) trägt der neue Eigentümer.
Was kostet der Nießbrauch, also wie stark mindert er den Wert der Immobilie? Dafür gibt es eine Formel, die auch das Finanzamt nutzt. Ein Beispiel: Dein Haus ist 400.000 Euro wert, du bist 70 Jahre alt, die jährliche Miete läge bei 12.000 Euro. Der Vervielfältiger laut Bewertungsgesetz liegt bei etwa 9,5 (Stand 2026). Das ergibt einen Nießbrauchwert von rund 114.000 Euro. Der übertragene Wert wäre also 286.000 Euro – unterhalb des Freibetrags von 400.000 Euro pro Kind. Erbschaftssteuer: null.
Das finde ich elegant. Und es erklärt, warum so viele Steuerberater den Nießbrauch empfehlen.
Wie funktioniert die Leibrente – und für wen lohnt sie sich?
Bei der Leibrente verkaufst du dein Haus, bekommst aber kein Geld auf einmal, sondern eine monatliche Rente. Lebenslang. Dazu behältst du ein Wohnrecht oder Nießbrauch – beides wird im Grundbuch eingetragen.
Das Modell richtet sich an Menschen, die ihr Haus zu Geld machen wollen, ohne außuziehen. Die monatliche Rente bessert die Einnahmen auf, und du bleibst in deinen vier Wänden.
Soweit die Theorie. Die Zahlen muss man sich aber genau anschauen.
Bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro, einer 70-jährigen Eigentümerin und einem Wohnrecht sieht die Rechnung grob so aus: Vom Hauswert wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts abgezogen (sagen wir 114.000 Euro). Bleiben 286.000 Euro. Daraus errechnet sich eine monatliche Leibrente von etwa 800 bis 1.200 Euro – je nach Anbieter, Zinssatz und kalkulierter Lebenserwartung.
800 Euro klingt nach wenig für ein Haus, das 400.000 Euro wert ist? Ja. Und genau das höre ich in Gesprächen immer wieder. Die Anbieter kalkulieren mit langen Lebenserwartungen und Sicherheitsabschlägen, das drückt die monatliche Rente nach unten.
Wo die Leibrente trotzdem Sinn machen kann: wenn du liquide Einnahmen brauchst und keine Kinder hast, die das Haus erben sollen. Oder wenn du keine Lust auf die Verantwortung einer Vermietung hast. Bei der Leibrente kümmert sich der Käufer um alles – du wohnst einfach nur noch.
Ein wichtiger Punkt: Die Leibrente sollte ebenfalls im Grundbuch abgesichert sein, als sogenannte Reallast. Falls der Käufer nicht mehr zahlen kann, hast du dann einen gesicherten Anspruch.
Warum sehe ich Teilverkauf kritisch?
Jetzt kommen wir zu dem Modell, über das ich am längsten nachgedacht habe. Weil es so gut klingt. Und weil es das in vielen Fällen nicht ist.
Beim Teilverkauf verkaufst du einen Anteil deines Hauses – meistens 20 bis 50 Prozent – an ein Unternehmen. Dafür bekommst du Geld. Du bleibst wohnen, behältst die Kontrolle, und irgendwann wird das Haus dann komplett verkauft.
So weit die Werbung. Jetzt die Realität.
Was in den glänzenden Prospekten selten prominent steht: Du zahlst ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Und das ist nicht wenig. Die meisten Anbieter berechnen zwischen 3 und 5 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Bei einem Teilverkauf von 100.000 Euro sind das 3.000 bis 5.000 Euro im Jahr, also 250 bis 420 Euro im Monat. Für dein eigenes Haus. In dem du schon lebst.
Dazu kommen: ein Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf (oft 3 bis 6,5 Prozent des Gesamterlös), ein Mindesterlös für den Teilkäufer (er will seinen Einsatz plus Rendite zurück), und die Instandhaltungskosten bleiben komplett bei dir. Neues Dach? Dein Problem. Heizung kaputt? Auch.
Die Stiftung Warentest hat sich Teilverkauf-Angebote im Detail angeschaut und war…naja, wenig begeistert. Auch die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich. Die Hauptkritik: Die Gesamtkosten sind oft deutlich höher als bei einem normalen Bankkredit. Und die Vertragsgestaltung ist so komplex, dass viele Menschen nicht verstehen, worauf sie sich einlassen.
Was mich beruflich besonders stört: Teilverkauf-Anbieter werben gezielt mit dem Gefühl „Sie müssen nicht außiehen!“ – und treffen damit genau den emotionalen Nerv. Den Wunsch, alles so zu lassen wie es ist. Aber der Preis dafür ist hoch. Manchmal höger als ein normaler Kredit bei der Hausbank.
Meine ehrliche Einschätzung? Bevor du einen Teilverkauf unterschreibst, sprich mit deiner Bank. Viele Banken vergeben inzwischen auch an Menschen über 65 Kredite, gesichert durch die Immobilie. Mit deutlich niedrigeren Zinsen als das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf. Das Wohnimmobilienkreditgesetz wurde 2024 angepasst – Altersdiskriminierung bei der Kreditvergabe ist seitdem verboten.
Welches Modell passt zu welcher Situation?
Das ist die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird. Und die Antwort hängt von drei Dingen ab: Was brauchst du? Wem vertraust du? Und wie sieht deine Familie aus?
Hier eine Orientierung:
Wohnrecht – Wenn du dein Haus an die Kinder übertragen willst und einfach nur sicher wohnen bleiben möchtest. Kein Geldbedarf, Vertrauen in die Familie, klare Verhältnisse. Vorteil: simpel, kostengünstig, reicht in vielen Fällen völlig aus.
Nießbrauch – Wenn du zusätzlich die Möglichkeit brauchst, das Haus später zu vermieten. Zum Beispiel falls du irgendwann Pflege brauchst und Mieteinnahmen die Kosten decken sollen. Steuerlich oft die cleverste Lösung bei Übertragung an die Kinder.
Leibrente – Wenn du laufende Einnahmen brauchst und keine Erben hast oder das Haus nicht vererben willst. Sinnvoll, wenn du eine einfache monatliche Zahlung willst, ohne dich um Vermietung kümmern zu müssen. Aber: die monatlichen Beträge sind oft niedriger als erwartet.
Teilverkauf – Ich sage es offen: nur als allerletzte Option. Und nur, wenn du vorher mit deiner Bank gesprochen hast und ein Kredit wirklich nicht möglich ist. Die laufenden Kosten fressen den Vorteil auf. Das ist kein Bauchgefühl von mir, das sagen Stiftung Warentest und Verbraucherzentrale.
Was muss unbedingt im Grundbuch stehen?
Egal für welches Modell du dich entscheidest: Das Grundbuch ist deine Lebensversicherung. Ohne Grundbucheintrag hast du im Ernstfall nichts in der Hand.
Beim Wohnrecht und beim Nießbrauch wird das Recht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Und jetzt kommt der Punkt, den ich nicht oft genug betonen kann: Es muss erstrangig eingetragen sein. Also vor allen Hypotheken und Grundschulden. Wenn der neue Eigentümer sein Haus beleiht und nicht mehr zahlen kann, wird zwangsvollstreckt. Ein erstrangiger Nießbrauch bleibt bestehen – ein zweitrangiger kann gelöscht werden.
Lass dir das vom Notar erklären und bestätigen. Kein Vertrag ohne Notar, kein Handschlag reicht hier. Auch nicht in der Familie. Gerade in der Familie nicht, wenn ich ehrlich bin. Ich habe Geschichten gehört…aber die erspare ich dir.
Bei der Leibrente sollte die monatliche Zahlung als Reallast im Grundbuch stehen. Auch erstrangig. Falls der Käufer zahlungsunfähig wird, hast du so einen dinglichen Anspruch.
Was ein Grundbucheintrag kostet: Bei einem Nießbrauch auf ein Haus im Wert von 400.000 Euro rechne mit Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1.500 bis 2.500 Euro. Das ist gut investiertes Geld.
Welche steuerlichen Auswirkungen muss ich kennen?
Kurz und auf den Punkt, weil das Thema komplex ist und du dafür einen Steuerberater brauchst – keinen Blogbeitrag.
Der Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Immobilie bei der Schenkung. Das rechne ich weiter oben vor: Bei einem Hauswert von 400.000 Euro und einem Nießbrauchwert von 114.000 Euro beträgt der steuerpflichtige Wert nur noch 286.000 Euro. Unter dem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind. Steuerlast: null.
Die Leibrente wird steuerlich anders behandelt. Du zahlst auf die monatliche Rente den sogenannten Ertragsanteil – der hängt von deinem Alter bei Rentenbeginn ab. Mit 70 Jahren liegt der Ertragsanteil bei 15 Prozent. Das heißt: Nur 15 Prozent deiner monatlichen Leibrente sind steuerpflichtig. Bei 1.000 Euro Leibrente wären das 150 Euro, die du mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern musst.
Beim Teilverkauf: Die Außahlung ist kein Einkommen, also erstmal steuerfrei. Aber das monatliche Nutzungsentgelt ist NICHT steuerlich absetzbar. Das drückt die Rechnung noch weiter ins Minus.
Mein Rat: Lass dich beraten. Von einem Steuerberater, nicht vom Anbieter. Der Anbieter will verkaufen. Der Steuerberater will, dass du möglichst wenig zahlst. Guter Unterschied.
Was empfehle ich Menschen, die vor dieser Entscheidung stehen?
Drei Dinge.
Erstens: Kenne den Wert deines Hauses. Ohne eine aktülle Bewertung kannst du kein Modell seriös vergleichen. In meinem Beitrag Was ist mein Haus wirklich wert? erkläre ich vier Wege, den Hauswert zu ermitteln – von der kostenlosen Online-Bewertung bis zum Vollgutachten. Bei HAUSGOLD bekommst du eine kostenlose Ersteinschätzung und kannst dich von lokalen Maklern beraten lassen, ohne Verpflichtung.
Zweitens: Sprich mit einem unabhängigen Berater. Nicht mit dem Teilverkauf-Unternehmen, nicht mit dem Leibrenten-Anbieter. Die haben ein Interesse. Ein Notar, ein Steuerberater oder eine Verbraucherzentrale haben deins.
Drittens: Nimm dir Zeit. Kein seriöses Modell hat ein Ablaufdatum. Wenn dich jemand drängt – „Das Angebot gilt nur bis Freitag!“ – dann ist das kein gutes Zeichen. Dann ist das Marketing.
Und wenn du dich grundsätzlich mit der Frage beschäftigst, ob du bleiben, umbauen oder dich verkleinern willst: In meinem Beitrag über Loslassen lernen und Downsizing geht es um genau dieses Gefühl, das so viele kennen. Und in der Übersicht Wohnen im Alter findest du alle Beiträge zum Thema an einem Ort. Sieben aktülle Bücher über das Haus im Alter habe ich ebenfalls zusammengestellt – falls du lieber erstmal lesen willst, bevor du entscheidest.
Dein Haus gehört dir. Und die Entscheidung, was du damit machst, gehört dir auch. Es gibt keinen Grund, sich von schicken Werbebroschüren oder drängenden Vertriebsmitarbeitern unter Druck setzen zu lassen. Informiere dich, lass dich beraten, und dann entscheide in Ruhe.
Genieß dein Leben. Du hast nur eins.
Marlis
