Vier Kinderzimmer. Zwei Bäder. Ein Garten, in dem früher Trampolin, Planschbecken und Apfelkuchen-Nachmittage gleichzeitig stattfanden.
Und heute?
Ist das größte Zimmer leer.
Im zweiten stapeln sich Kartons.
Und der Garten… naja. Er wächst schneller, als du Lust hast, ihn zu zähmen.
Alle reden über Rente, Inflation, Pflegekosten.
Aber über das eigene Haus im Alter spricht kaum jemand ehrlich.
Dabei betrifft es unglaublich viele.
Ich habe Integrierte Gerontologie studiert und begleite seit 2018 Menschen ab 60 bei strategischen Entscheidungen rund ums gelingende Altern. Und wenn ich eines gelernt habe: Kaum eine Frage ist emotionaler als diese hier.
Bleibe ich?
Baue ich um?
Oder gehe ich?
Lass uns das also in Ruhe anschauen.
Und lass dich direkt beruhigen: Es gibt mehr Möglichkeiten, als die meisten denken. Verkaufen oder bleiben – das ist längst nicht die einzige Wahl. Sieben Wege liegen dazwischen, und manche davon sind überraschend alltagstauglich. In diesem Beitrag geht es um:
- Warum die Entscheidung so schwer fällt
- Was ein altersgerechter Haus-Umbau kostet und wann er sich lohnt
- Ab wann Vermieten oder Verkaufen sinnvoll wird
- Was Nießbrauch und Wohnrecht auf Lebenszeit bedeuten
- Welche Option zu deinem Leben passt – heute und in zehn Jahren
Warum sich ein zu großes Haus im Alter emotional schwerer anfühlt, als man denkt
Ein Haus ist kein neutraler Besitz. Es ist Biografie.
Psychologen sprechen vom Besitztumseffekt: Dinge, die uns gehören, erscheinen uns wertvoller als identische Dinge, die uns nicht gehören. Bei Immobilien ist dieser Effekt besonders stark, weil sie mit Lebensgeschichte verknüpft sind.
Gleichzeitig verändert sich die Lebensrealität. Laut Statistischem Bundesamt lebten 2023 rund 34 Prozent der Menschen ab 65 allein in einem Haushalt – viele davon weiterhin in Einfamilienhäusern, die ursprünglich für Familien gebaut wurden.
Das heißt: Die Struktur bleibt gleich, aber das Leben darin verändert sich.
Die entscheidende Frage lautet also nicht nur: Ist mein Haus zu groß?
Sondern: Passt dieses Haus noch zu meinem Alltag – und zu meiner Zukunft?
Option 1: Bleiben und umbauen – wenn dein Haus zwar zu groß ist, aber dein Herz noch daran hängt
Wenn Lage, Nachbarschaft und Umfeld stimmen, kann ein altersgerechter Umbau sehr sinnvoll sein. Dazu gehören beispielsweise eine ebenerdige Dusche, breitere Türen oder ein Treppenlift.
Die KfW fördert Maßnahmen zur Barrierereduzierung im Bestand. Details zum aktuellen Förderprogramm findest du auf der KfW-Website.
Bei vorhandenem Pflegegrad beteiligt sich außerdem die Pflegekasse mit bis zu 4.180 Euro an sogenannten wohnumfeldverbessernden Maßnahmen.
Ein Umbau kann zwischen 15.000 und 50.000 Euro kosten – je nach Umfang. Deshalb lohnt es sich, genau zu prüfen, ob die Struktur des Hauses langfristig passt oder ob man nur Zeit gewinnt.
Wenn dein Haus zwar zu groß, aber grundsätzlich gut geeignet ist, kann diese Lösung sehr stimmig sein.
Option 2: Einen Teil des Hauses vermieten – Raum nutzen statt nur heizen
Wenn dein Haus zu groß wird, warum dann nicht die Räume neu vermieten, die du nicht mehr brauchst? Eine Teilvermietung wird erstaunlich selten ernsthaft geprüft. Dabei kann sie sehr sinnvoll sein.
Vielleicht gibt es eine Einliegerwohnung oder ein abtrennbares Dachgeschoss. Je nach Region sind 400 bis 800 Euro monatlich realistisch. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung sind die Angebotsmieten 2023 in vielen Regionen weiter gestiegen.
Steuerlich müssen Mieteinnahmen zwar versteuert werden, gleichzeitig lassen sich viele Kosten geltend machen. Einen Überblick zur Vermietung und Verpachtung bietet das Bundesfinanzministerium.
Diese Lösung passt, wenn du offen für etwas Veränderung im Haus bist und räumlich sinnvoll trennen kannst.
Option 3: Das zu große Haus verkaufen und kleiner wohnen – wenn weniger plötzlich mehr wird
Ein Hausverkauf fühlt sich oft radikal an. Manchmal ist er aber schlicht vernünftig.
Gerade ältere Einfamilienhäuser verursachen regelmäßige Instandhaltungskosten. Der Verband Privater Bauherren beziffert diese auf etwa ein bis anderthalb Prozent des Immobilienwertes pro Jahr.
Bevor du jedoch emotional entscheidest, solltest du eine ganz zentrale Zahl kennen: den aktuellen Marktwert deines Hauses.
Viele Menschen überlegen lange, ohne diese Grundlage zu haben. Eine unverbindliche Möglichkeit zur ersten Einschätzung bietet beispielsweise die kostenlose Immobilienbewertung von HAUSGOLD.*
Das verpflichtet dich zu nichts. Aber es schafft Klarheit. Und mit Klarheit lässt sich rechnen.
Wenn du dein Haus länger als zehn Jahre selbst genutzt hast, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).
Für viele beginnt die eigentliche Entscheidungsfähigkeit genau an diesem Punkt.
Option 4: Verkaufen und trotzdem bleiben – wenn Sicherheit und Liquidität zusammengehen sollen
Beim Nießbrauch überträgst du das Eigentum, behältst aber das umfassende Nutzungsrecht (§§ 1030 ff. BGB).
Beim Wohnrecht auf Lebenszeit darfst du selbst dort wohnen, aber nicht vermieten. Bei einer Leibrente erhältst du statt eines einmaligen Kaufpreises eine monatliche Zahlung – lebenslang – plus Wohnrecht.
Solche Modelle sollten immer unabhängig geprüft werden. Die Verbraucherzentrale warnt bei bestimmten Teilverkaufsmodellen vor hohen laufenden Nutzungsentgelten.
Wenn dein Haus zu groß ist, du aber nicht umziehen möchtest, können diese Varianten interessant sein.
Option 5: Das Haus an die Kinder übertragen – mit Nießbrauch abgesichert
Jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro bei der Erbschaftssteuer. Dieser kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Eine Übertragung zu Lebzeiten kann also steuerlich sinnvoll sein.
Häufig wird dies mit einem Nießbrauch kombiniert, damit du weiterhin abgesichert im Haus wohnen kannst.
Wichtig ist hier immer eine notarielle und steuerliche Beratung. Es geht um Scheidung, Pflegekosten und die sogenannte Zehn-Jahres-Frist.
Option 6: Mehrgenerationen-Wohnen – wenn ein großes Haus wieder Sinn bekommt
Ein großes Haus kann auch wieder lebendig werden. Beim Mehrgenerationen-Wohnen entstehen separate Einheiten mit eigenem Bad und Küche, während Garten oder Gemeinschaftsräume geteilt werden.
Studien zeigen, dass soziale Nähe Einsamkeit reduziert und Lebenszufriedenheit steigert. Entscheidend ist jedoch: klare Grenzen und ehrliche Absprachen.
Wenn du dich tiefer in das Thema einlesen möchtest, habe ich hier sieben sehr gute Buchtipps zum Haus im Alter zusammengestellt.
Manchmal hilft es, sich nicht nur praktisch, sondern auch emotional vorzubereiten.
Option 7: In eine Wohnform mit Service umziehen – wenn Haus und Garten zu viel werden
Wohnformen mit Service bieten eigene Wohnungen mit optionaler Unterstützung, Hausmeisterdienst, Notrufsystem und Gemeinschaftsangeboten.
Je nach Region liegen die Kosten für 50 bis 70 Quadratmeter zwischen 600 und 1.200 Euro Kaltmiete plus Servicepauschale.
Wer ehrlich rechnet, stellt oft fest: Die Nebenkosten eines großen Hauses sind ebenfalls erheblich – nur weniger transparent.
Diese Option passt, wenn du selbstständig bleiben möchtest, aber ein Netz im Hintergrund schätzt.
Welche Fragen dir helfen, wenn dein Haus zu groß geworden ist
- Was kostet dich dein Haus wirklich – inklusive Rücklagen?
- Welche Räume nutzt du regelmäßig?
- Fühlst du dich hier auch in zehn Jahren noch sicher?
- Möchtest du selbst entscheiden – oder später entscheiden lassen?
Du musst heute nichts festlegen. Aber du kannst heute anfangen, Klarheit zu schaffen.
Es gibt sieben Optionen. Nicht zwei.
Und die beste ist die, bei der du abends auf deinem Sofa sitzt und denkst: Hier stimmt es. Für mich. Jetzt.
Genieß dein Leben.
Du hast nur eins.
Viele Grüße
Marlis
